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诚信优质服务结硕果 今冬供暖再创新佳绩

诚信优质服务结硕果 今冬供暖再创新佳绩

【摘要】:
物业管理的行业主管部门——建设部及相关政府部门颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施、设备、维修基金管理办法》、《关于印发推行物业管理委托合同示范文本的通知》等一系列有关物业管理的法规、政策,对规范物业管理市场,促进其健康发展起到了极大的推动作用。但我们必须看到,物业管理对于我们终究是一个新的行业,各种管理措施出台之后应该允许有一个摸索

物业管理的行业主管部门——建设部及相关政府部门颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施、设备、维修基金管理办法》、《关于印发推行物业管理委托合同示范文本的通知》等一系列有关物业管理的法规、政策,对规范物业管理市场,促进其健康发展起到了极大的推动作用。但我们必须看到,物业管理对于我们终究是一个新的行业,各种管理措施出台之后应该允许有一个摸索、争论、改善的过程。在此,我们想就目前物业管理行业出现的几点问题谈一下我们的看法,以供商榷。 

必须要进行物业管理招投标后才能开始销售吗?

开发商从土地购置、开发至售出,实际是一个产权逐步转移的过程,房地产项目的开发全过程一般至少需要几年的时间。在此阶段房地产开发商拥有土地或物业的所有权,应该有权力对物业管理权做出恰当的安排。

而近期建设部下发文件规定:凡2000年之后新建居住小区的物业管理,必须进行招投标确认管理公司后方可颁发《房屋预售许可证》。这种做法初衷是打破目前自建自管的状况入市场竞争机制,优胜劣汰,使物业管理公司形成规模效益,提高管理服务质量,并分清发展商及物业管理企业的责任与义务。但是由于土地、物业的所有权依然为房地产开发公司,是否能够完全执行上述政策还犹未可知。

房地产开发公司通常会在建设开发过程中依据市场的变化对开发项目的使用功能、规模、档次等做出调整。在此种不确定的状态下,做为物业管理公司如何能够针对若干年之后方可竣工的物业做出适当的服务项目、管理标准、财务预算的设制与编订?而做为房地产开发商又依据何种标准来通过招投标选聘物业管理公司?如果选择不当就有可能影响建筑思想与后期管理的有机结合,最终影响到物业市场的推行与销售。而出现此种情况恰恰又违背了引入市场竞争机制提高服务质量的初衷。

发展商自己的物业管理公司就一定管不好吗? 

良好的、富有品牌效应的物业管理对于市场的推广与销售会起极大的推动与保障作用。为此,有长远眼光、负责任的房地产开发商通常会凭借自身良好的物业管理来达到抢占市场份额的目的,以便获取最大的经济效益。同时亦会在管理好本身项目的基础上谋求市场拓展,这样的例子比比皆是。如果硬性规定不能用自己的物业管理公司,反而影响了市场这只无形的手。那么又是否真正达到了创造一个公平、公正竞争环境的目的呢?

房地产项目的开发要经历一个很长的时间过程,分期开发、分期入住。相应的物业管理公司也要经历策划阶段、筹备阶段、试运营阶段,由于项目自身不完善及物业销售时间漫长,物业管理公司是很难有利润的。为此发展商下属的物业管理公司将易于获得资金支持,发展商也会出于整体利益考虑做出某些物业管理政策的调整,而真正受益的往往是客户。引入竞争打破封闭的管理状况在物业管理行业中已是不可扭转,但是如何在最适当的阶段,将竞争机制引入到建成项目的管理当中,真正做到发展商放心、客户满意、管理公司受益,值得探讨。

物业管理公司入不敷出怎么办?

国家建设部于1996年发布了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,对物业管理收费做出了规定。北京市也对普通居住小区物业管理收费制订了标准,普通小区的物业管理费采取指令性价格,高档物业采取政府指导价格。这对混乱的物业管理收费起到了极大的指导作用与限制作用。但是,物业管理公司同时面临的另一个重要问题是:如果不能够通过标准的管理与劳务服务获取应得的利润,就有可能导致重经营、轻管理的情况出现,阻碍行业的发展。普通住宅的物业管理涉及到千家万户,明确有关收费标准是非常符合居民意愿的,但要保证物业管理的合法经济利益,避免出现从明补到暗补的情况出现。物业管理公司的收支平衡一方面需要企业提高内部管理水平,积极引进先进的管理工作方法,降低管理成本支出,以管理求发展和生存;另一方面也需要房地产开发商及国家在政策上、商业用房、办公用房、启动资金上给予扶持与倾斜。做为国家政策也应逐步地有选择地放开价格管理体制以增强企业自身造血机能。

收不上物业管理费怎么办?

管理费是物业管理公司生存的根本。但在管理费的收取上,几乎每个公司都存在很大的问题,并渐演变为矛盾焦点。目前在普通住宅的管理当中,政府职能部门已详细规定了各种收费标准,得是仍在拒绝付费的情况发生,物业管理公司的处境十分艰难。导致此种情况的发生一方面是居民支付能力及物业管理观念同商业化的物业管理公司之间的偏差,另一方面也是整个社会从计划经济向市场经济转型期所出现的必然矛盾。

对于物业管理企业来讲,为一数额不大的款项花费大量人力、物力,实施起来相对困难;而且如果不能够立即收缴,就有可能对整个公司的运作产生连锁反应。香港地区的做法是设立“小型金额追缴法庭”用以处理以上事宜,起到了事半功倍的作用。不知我们是否也可以借鉴?

一个物业管理企业管理的好与不好,有三个指标:一是符合国家发布的标准及聘任合同的条款,二是倾听服务的主体与评判者——客户的声音,第三是在前两个基础上考察这个企业的财务状况是否良好。如果不能获得应有的利润,就是提供的服务再好,也不具备良性持续发展的能力。物业管理这一新兴的行业,在短短的几年间,从无到有,从高档物业到普通住宅物业,正在全面发展。在前进的过程中,会遇到这样那样的问题,但物业管理工作必有一个美好的前景。