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业主应理性对待物业费上调

业主应理性对待物业费上调

【摘要】:
一、物价上涨是目前普遍存在的问题,物业服务费上调亦在情理之中,业主应理性看待物业费的上调。普通商品住宅小区物业管理收费标准自2003年9月1日执行以来,至今四年多未作过调整。几年来,随着最低工资标准、保险基数的不断上调以及水、电能源等刚性成本的不断上涨,导致物业企业在收入一定的情况下,支出在不断上升。(一)人工成本的增长:2003年,天津市的最低工资标准为480元/月/人,到2008年已增长到82

一、物价上涨是目前普遍存在的问题,物业服务费上调亦在情理之中,业主应理性看待物业费的上调。

普通商品住宅小区物业管理收费标准自2003年9月1日执行以来,至今四年多未作过调整。几年来,随着最低工资标准、保险基数的不断上调以及水、电能源等刚性成本的不断上涨,导致物业企业在收入一定的情况下,支出在不断上升。

(一)人工成本的增长:2003年,天津市的最低工资标准为480元/月/人,到2008年已增长到820元/月/人,增长率为71%。

(二)水电能源费的增长:按照有关文件规定,物业服务企业用水、用电价格标准要参照天津市经营服务用水、用电标准执行。天津市经营服务用水现行价格为每立方米6.2元,比2003年每立方米3.8元涨幅了63.2%;居民用水现行价格为每立方米3.4元,二者相差82.4%。

民用电现行价格为0.49元/千瓦·时,商业用电按照峰、谷、平测算现行平均价格为0.77元/千瓦·时,二者相差57.1%。

无论是水价的上调还是电价的上涨,对于物业行业来说都是沉重的负担。大家都知道,小区的绿化、楼道、场地等设施都属于业主共有,作为物业服务企业,在小区绿化养护、小区水景维护、公共照明等的服务过程中,水电能耗消费是一项很大的成本开支。物业企业作为业主聘请来的服务企业,是对业主的不动产进行养护和服务的,使之得到保值增值。也就是说企业是在用业主的钱去为业主服务,是取之于民用之于民的,并不像洗浴、餐饮等行业有经营的性质在其中,应将其列为特殊的服务行业,而不应以非民用标准的价格向物业企业收取能源费用。

水、电价格的急剧上涨和人力成本的逐年增长,致使物业企业的经营成本大幅度提高,在收费标准固定的情况下,迫不得已只能通过降低服务标准的方式维持生存,那么随着而来的就是收费率下降,导致业主利益受到侵害,业主与物业企业之间产生矛盾,形成恶性循环,影响小区的和谐稳定。因此,物业企业在这种“三高两低”(水费高、电费高、人工成本高;物业服务费收费标准低和收费率低)的状况下,运转困难、举步维艰。

为了确保小区业主利益不受损害,维护社区的和谐稳定,确保企业能够正常运转,适当调整物业费是最有效地解决问题的途径。

二、业主花钱买服务的消费意识已基本形成,但还应明确物业服务费用和服务标准是对等的。

在上调物业费的过程中,物业企业应加强与业主的沟通,首先向业主委员会表明观点、理由;业主委员会应履行相关程序征求广大业主意见,共同研究调整物业费事宜。在研究调整物业费的过程中,广大业主应明白服务费标准与服务等级标准是对等的。通俗地讲,就是多花钱,享受的服务标准就高;少花钱,享受的服务标准就低。天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法中规定了四个等级的服务标准和服务费用,也就是说物业公司如果收取0.75元/月.平方米的物业服务费,就要提供与之相对应的服务标准,不能随意降低服务标准和水平;反之也一样,业主如果选择了0.75元/月.平方米的物业服务费,就不能要求物业公司提供1.00元/月.平方米物业费所对应的服务标准。

三、个别业主存在误区,不能正确理解物业费的真正内涵。

有业主认为,以前家里有东西坏了,一个电话维修师傅就会上门维修且不收取费用,但现在家里水管坏了、下水道堵了找物业公司维修就要另外收费,认为已经交了物业费怎么还收费?

《普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》第三条中规定,物业管理服务费是指物业企业接受业主会、房地产开发建设单位的委托,依照合同约定对住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、公共秩序等内容进行日常维修、养护、管理、服务所收取的费用。

住宅电梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水体等设施、设备的日常运行养护费用由业主会、房地产开发建设单位与物业企业另行协商确定。

特约服务费是指物业企业接受个别业主或使用人委托,为其提供物业管理服务合同以外的服务所收取的费用。

《物业管理条例》第五章第三十三条明确规定,物业在国家规定的保修期限内,由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后,自用的部位、设施、设备,由业主负责维修、养护。

因此,业主自用部分的维修属于有偿的特约服务范围,物业企业肯定会另外收取服务费,因为物业服务费的构成中不包含业主自用部分的维修养护费用。以前,有些企业为了拉近与业主间关系,提供超值服务,把本应属于业主自己买单那部分费用物业公司承担了。近年来,随着各项成本的飞速增长,物业公司已无力再提供超值服务,物业管理也理应按照市场化轨道运行,物业企业不应再采取替业主买单、为业主提供超值服务等行为来融合彼此间关系。物业公司应练好内功,管理好小区的"物",服务好小区的"人",不断提升服务水平,以此达到业主满意。