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长春市物业管理现状与发展对策

长春市物业管理现状与发展对策

【摘要】:
长春市房地产经济研究会和长春房地产业协会对全市物业管理工作进行了一次调研,写出了数万字的调研报告,以下是报告的部分主要内容:一、物业管理类型和简况长春市目前从事物业管理的公司企业和事业单位共有48家,经营管理住宅小区(街区)107个,住宅建筑面积632.6万平方米(含少量商贸大厦),居住户数为10.04万户,占市区总户数(82.7万户)的12.14%。住宅小区规模达到国家规定5万平方米标准以上,占

长春市房地产经济研究会和长春房地产业协会对全市物业管理工作进行了一次调研,写出了数万字的调研报告,以下是报告的部分主要内容:
一、物业管理类型和简况
长春市目前从事物业管理的公司企业和事业单位共有48家,经营管理住宅小区(街区)107个,住宅建筑面积632.6万平方米(含少量商贸大厦) ,居住户数为10.04万户,占市区总户数(82.7万户) 的12.14%。住宅小区规模达到国家规定5万平方米标准以上,占54.2%。
物业管理组织按其组建起源和性质分类, 大体可分为5种类型:
1、 独立型:这种直接成立的具有独立企业法人的物业公司,管理住宅面积占全市物业管理总面积的18.91%。
2、 派生型:是由开发商组建或扶植的,多数仍从属于开发公司,管理住宅面积占19.5%。
3、 转制型:一种是直管公房的房管所,一种是自管公房的大型国有企业,即正处在转换经营机制的,管理住宅面积占52.27%。
4、 事业型:即由机关、事业单位因房改售房给职工个人而办起来的、尚不具备企业性质的管理组织,管理住宅面积占8.82%。
5、自营型:属于商贸、办公大厦类自行经营的,仅有1家。
物业经营状况:
长春市物业企业是走“一业为主,多种经营”的路子,或者正在谋划这样做。
①主业。房屋维修和卫(生)、保(安)、绿(化)。目前能做到收支平衡、维持简单再生产(维修、更新)的,几乎没有一家经营企业(单位)。以绿化项目为例,多数物业单位是向每户每月收取1.00-3.00元的费用,平均1.50元。这点收入就连维持浇草用水的开支都不够。至于卫、保两项服务收入,大抵只能维持于人员开支费用。
②兼业。有两类:一类是代人兼业,如水、电、(煤)气、(供)热等四大收费。另一类,收“近亲兼业”,是指收取采暖和房租等。有不少小区由物业公司直接烧暖气和给产权单位代收房租(开发公司、事业单位这类性质多)。而这两项收费的回收率一般都不低,却给物业公司挪用这笔收入带来方便,用以补助业主方面的亏损。
③副业。在一些较大型小区(10万平方米以上)特别是新建的小区,都设有幼儿园、托儿所、小卖、洗衣、洗浴、理发店以及钟点工等,既方便群众生活,又可收到“品牌”效应。这些项目只能维持他们自身的收支平衡而已,很少能赚钱去补贴主业的。
有些物业公司已经开辟一些可获利的项目,如经营商贸业或出租柜台、营业房,利用小区空地寄存车辆,帮助销售住房或代办置业等。能这样办成的毕竟还是少数,多半也是原开发商给创造条件的。
二、问题与对策
(一)物业管理企业化问题
目前,长春市物业企业(单位)中,能够独立自主且经营状况较好的只占三分之一左右,而处在中下游的也各占三分之一。要实行物业管理企业化,可采取“提、促、留、汰、新”五字诀(D(D分类指导、分期推进的措施。
“提”:“提升上来,把那些已经具备企业法人地位和有良好物业经营能力与经验的,先擢拔定位,树立企业化样板。经过调查排队,属于这类物业组织的有十几家,约占总家数的25%。
“促”:是促进转制过来。主要是两块:一块是房管部门的房管所。 1997年4月,全市18个房管所相继改名为物业公司,仍归原房地产经营公司现已改名为房地集团有限公司来领导,实行独立核算、任务包干、统收统支、自负盈亏的经营方式, 但尚未享受企业一级独立法人地位。目前还有5个房管所(仍用旧名)管理着房屋建筑面积45.2万平方米,分别占房管部门所属房管所总数的27.8%和直管住宅面积的10.6%。另一块是,在一些国有大中型企业中,其自管公房约有80%以上已按房改方式售给了职工个人,有的也相应地成立了物业公司。但他们对目前立即脱离“母体”企业成立独立的物业经营企业,尚存有许多疑虑。应鼓励其与母体企业迅速脱钩以利物业企业的壮大与发展。
“留”:是暂时允许保留一些机关、团体、事业单位为了填补房改售(房)后管理的空白,而成立的一些物业管理组织(多数单位公房售后还没有成立任何管理组织)。这类住房量大、分散,小区规模小,这种管理形式很难长期维持下去。办法是走联合成立物业公司的路子,不愿或不能联合的,可招聘其他物业公司为其管理。
“汰”:就是淘汰。对不具备条件,难以为继的企业,应采取有力措施,限期整顿;如确已无法“起死回生”的,则予破产淘汰出局。
“新”:就是新行业,新办法。今后,凡新建的、交付使用的住宅小区,要求按照国家的考核验收标准(D(D《物业管理与住宅小区综合验收标准》的规定,必须由名副其实的物业企业接管经营,同步到位。
(二)物业管理收费问题
物业管理收费不是越低越好,标准普遍偏低的现象不是好事。如果一个物业企业连经营起码的服务项目都不能维持良性循环的话,再任其发展下去,不仅将会危及企业本身,而且也会连锁反应许多“不利于……”的严重后果。
因此建议:将目前物业管理收费标准普遍提高,并拉档分级、按质论价。收费标准可与小区物业评定等级挂钩,大抵可分为4个档次:国家示范小区,收费标准宜改为指导价,允许提高70-100%; 国家优秀小区物业,收费标准宜由定价改为指导价,允许提高50-80%;省级优秀小区物业,收费标准改为指导价,允许提高40-70%;市评达标与未达标小区物业,仍执行定价标准,在现有定价标准基础上,宜提高30-60%。
(三)转制与脱钩问题
房管所转换经营机制,是房地产经营管理体制改革中的重要方面,也是滞后环节。直管公房,应按照产权清晰,资产重组,独立自主,自负盈亏的改制原则,建立现代化企业制度,大胆创新,真正给房管所放权,塑造其独立的企业法人地位与形象,就能够把现有的国有房产资产搞活,保值增值,以使房管所在转制上取得实质性的突破。
所谓脱钩,是指房管部门与房管所脱钩。其实,改制开始,就是脱钩开始;改制成功,脱钩就实现了。
物业管理当中还有个重要的脱钩,就是开发商与其派生的物业公司脱钩问题。
(四)行政管理
建议抓好“三规、两协调、两制度”等七个方面工作:
1、 制定物业管理发展规划:主要内容包括:每年应纳入物业管理的新建小区、整治小区及分散的公寓住宅的座数、规模,物业企业发展的数量、巩固与提高的措施,物业管理经费来源及收支平衡状况,树立骨干企业的数量及措施,队伍建设,企业经理、业务主管及各类岗位人员应具备的工作能力及措施,物业管理科学管理水平的提高办法及措施等。
2、 推行规模经营:长春市住宅小区总体规模不高,能达到国家规定5万平方米以上标准的只占54.2%。据估算,物业管理住宅小区的规模应要求在20万平方米以上(理想规模应在30万平方米以上);据测算,它比5万平方米规模可降低成本70%,比10万平方米规模可降低成本40%。
3、 规范管理:对物业管理进行规范,除了用各项政策加以引导外,主要是根据国家、省公布的法律、法规、规章来制定符合地方需要的一些配套的、具体的法规、规章、细则及制度,每年至少应出台二三部。目前急须制定的有企业资质、收费标准、业主委员会、住宅小区公共专用财产登记管理、企业财务管理监督制度、各类房屋及设施运营规范、公用设施使用管理规范等。
4、 协调与属地部门的关系。协调这种关系须在“分”与“合”上找到平衡点。“分”,是先分清(性质界定)后分开(职能分工),主要有两大类。第一大类,是从属于政府宏观管理职能:街道组织作为行政性管理主体,主要职能应当是搞好政府角色,贯彻政策法规,组织协调、监督、指导各种服务社区的工作,支持社区内市场经济活动;执行社区的城市管理、居民管理、社会治安综合治理、市场管理、计划生育、兵役工作、精神文明建设等。第二大类,是从属于市场或企业微观管理职能,街道组织要强化行政管理必须“忍痛割爱”地剥离那些经济活动和一些社会经营事务,交由市场性质的社会事务主要承纳者(D(D物业公司进行区内资源合理配置和统一经营管理。当然,对这类经济实体实行统一管理时也要有个过程,开始时也应考虑给予必要的让利照
顾,如吸纳就业人员或缴纳管理费等。“合”,不仅是一种思路,更是一种实践,即寻求物管与社管新的合力。因为两者“以人为本”的宗旨和最终管理目标是一致的。有了思想观念上的求“合”的契合点和粘合剂,相互协调,相互促进,使物业管理与精神文明建设齐头并进,实现居住环境与业务素质同步提高。
5、 协调与公用、市政部门的关系。物业管理与这些部门的关系,如在供电、供水、供热、供(煤)气等“四供”问题上,实行小区统一收费,无论是对社会效率或者科学管理都是一种进步。国家提倡这种做法,许多城市实行的效果也是好的。
在住宅小区内,所有建设的一切配套设施、设备、装置、管线以及道路、树木等,在构成区内公共财产的同时,也在形成各公用、市政部门的专项资产,是整个城市基础设施的组成部分。因此,在小区物业对这些设施、设备等进行管理时,各专业部门也有责任对其实施管理、监督与帮助;遇有扩大增容、较大改修项目,特别是对旧住宅区的一些增补项目,也要在设计、施工、技术、安排、协调上给予指导与帮助,甚至给予必要的资金投入,以利于城市管理的整体效益。